На сегодняшний день Испания является одной из наиболее привлекательных европейских стран для жизни и инвестиций по многим факторам: начиная от благоприятного климата, сравнительно невысоких цен на жизнь, социального благополучия до безопасности и постепенного, но стабильного выхода из экономического кризиса. По этим причинам многие годы иностранцы отдают предпочтение покупке недвижимости именно в этой стране как на побережьях (северном и южном), так и в крупных городах в центре страны. К тому же здесь для этого созданы все условия. В сравнении с другими европейскими государствами, Испания имеет наиболее «мягкие» законы в сфере покупки и оформления недвижимости, даже уравнивает права своих граждан и иностранцев. Чтобы купить здесь дом, квартиру или землю, не обязательно иметь резиденцию, вид на жительство в Испании.
Первый шаг – Поиск недвижsимости: онлайн или риэлтерская компания
Первый шаг на пути владения испанской недвижимостью – это поиск объекта, сравнение различных вариантов. Сделать это можно на самых популярных сайтах либо обратившись в риэлтерскую компанию. Наибольшую базу объектов недвижимости предлагают порталы idealista.es, fotocasa.es. Там можно просмотреть предложения по всей Испании с возможностью «отфильтровать» необходимые характеристики. Но учитывая серьёзность дела, лучше всё же обратиться в риэлтерскую компанию. Преимущества работы с агентами – во-первых, опыт и профессионализм, во-вторых, географическая осведомлённость – характеристики районов, жилых комплексов, инфраструктуры, в-третьих, владение базой данных, недоступной для интернет-сайтов.
Второй шаг – подготовка оплаты (счёт в банке и NIE)
Для приобретения недвижимости в Испании покупателю требуется счёт в местном банке для перевода суммы сделки. Открыть его можно в любом из них, например, в LaCaixa достаточно предъявить паспорт, и уже после перевода необходимой суммы отчитаться о происхождении денежных средства. А вот в Sabadell или BBVA – вначале нужно собрать и предоставить пакет документов, таких, как, например, справка с места работы, НДФЛ, а уже только после этого возможно открытия счёта.
Можно обойтись и без открытия счёта – с помощью acta de requerimiento у нотариуса. Покупатель переводит деньги нотариусу и поручает ему оплатить покупку в день подписания купчей. В этом случае нотариус получает процент от переводимой нотариусу суммы, а клиент «обходит стороной» пункт с открытием банковского счёта в Испании.
Также покупатель должен получить сертификат NIE (налоговый номер иностранца, по которому можно приобрести автомобиль, недвижимость, оплачивать налоги и т.д.) Получить его можно как в Испании, так и в любой другой стране мира. В Испании это можно сделать, обратившись в полицию, либо оформить перед поездкой в консульстве в своей стране. Отметим, что, например, в Москве это сделать даже проще, поскольку требуется предоставить только заявление EX 15, а вот в Консульстве Санкт-Петербурга также необходимо заполнить заявление с обоснованием в его необходимости. Подробнее о сертификате вы можете узнать ЗДЕСЬ.
Третий шаг – договор Резерва и Аррас
Сделки с недвижимостью, как правило, связаны с большими суммами и высокими рисками, — всегда найдутся мошенники, готовые обвести покупателей вокруг пальца. Особенно иностранцев, которым за границей сложнее отличить подвох и впоследствии наказать виновных и возместить ущерб. В Испании об этом хорошо известно… Поэтому здесь, причём не только среди иностранцев, принято проводить сделки купле-продажи не напрямую между покупателем и продавцом, а только через нотариусов, которые могут гарантировать законность и безопасность происходящего.
В Испании существует практика до момента заключения сделки купле-продажи, составлять несколько предварительных договоров между продавцом и покупателем (не обязательно все) – договор резерва или намерения о приобретении недвижимости, договор аррас (внесение задатка обеими сторонами). Отметим, что ни один из них не заверяется у нотариуса. Первым подписывается соглашение резерва, благодаря которому объект недвижимости, как бы закрепляется за потенциальным покупателем, не выставляется на продажу (в зависимости от продавца и/или риелтора сумма резерва оговаривается).
Этот документ не является обязательным шагом, но при его заключении стороны обязаны соблюдать обязательства по нему. Как видите, в нём также определены сроки внесения задатка обеими сторонами (аррас), а также непосредственно сделки купле-продажи. Будте внимательны, очень часто собственник или риелтор пытается выдать за договор резерва, договор который обязывает купить покупателя резервируем объект. Разорвать такой договор можно будет только через суд.
Договор Аррас – гарантия для обеих сторон
Что касается договора задатка (arras), между покупателем и продавцом должны быть оговорены такие пункты как:
- кто является ответственным лицом со стороны Продавца,
- нет ли на недвижимости сервитутов,
- сумма сделки,
- условия передачи права собственности на недвижимость,
- ответственность за покрытие расходов в процессе сделки, итд.
Так, например, если продажей занимается строительная компания или агентство недвижимости, подпись ставить имеет право только лицо, имеющее на это официальные полномочия. В случае сделки между физическими лицами, подписи должны ставить все собственники, обладающие правами собственности на объект. Если продаётся совместно нажитое имущество семьи, то оба супруга. В противном случае сделка может быть признана недействительной.
Отметим, что аррас так же не подписывается у нотариуса. На данном этапе обе стороны вносят оговоренную сумму (обычно она составляет 10% от стоимости объекта). Это является своего рода демонстрацией серьёзности намерений совершения сделки и расторгнуть такой договор возможно только с определенными потерями: согласно законодательству, если по каким-либо причинам Продавец решает аннулировать операцию, Покупатель получит обратно аванс в двойном размере. Но если сделка не совершится по инициативе Покупателя, то залог, в свою очередь, остаётся у Продавца.
Типы договора Аррас
Существует три типа данного договора — Contrato de arras confirmatorias (подтверждающий задаток), Contrato de arras penitenciales (задаток на случай отказа), Contrato de arras penales (штрафной задаток), каждый из которых регулируется отдельной статьёй ГК Испании.
- Contrato de arras confirmatorias (подтверждающий аванс),
Данный тип предполагает, что сумма аванса представляет собой гарантию силы договора. При этом его неисполнение ещё не значит, что внесённый задаток потерян. Если одна из сторон отказывается, другая имеет право обратиться в суд для взыскания причинённого убытка или с требованием исполнить обязательства.
- Contrato de arras penitenciales (аванс с возможностью отказа)
Если от сделки отказывается покупатель, он теряет свой залог. Но если откажется продавец, то он обязан возвратить аванс в двойном размере. Вопрос решается без обращения в суд. Этот тип договора является наиболее распространённым в Испании.
- Contrato de arras penales (штрафной задаток)
Если откажется покупатель, он потеряет аванс полностью либо его часть, а продавец полностью плюс сумму, оговорённую в контракте либо вдвойне. Кроме того, обе стороны имеют право обратиться в суд с целью принуждения исполнения обязательств. Судья так же может изменить размер возмещения убытков.
Фундаментальное значение имеет точная информация о наличии коммунальных задолженностей, а также данные о том, не является ли объект обременённым какими-либо формами, имеются ли сервитуты (ограниченое право пользования чужим имуществом), препятствующие сделке. Обычно до подписания сделки риелторы предоставляют клиентам Нота симпле (Nota simple informativa), в которой содержится информация об объекте, но нужно иметь ввиду, что вся информация, которая содержится в Нота симпле носит исключительно информационный характер. А вот если Вы хотите получить полную и точную информацию об объекте, имеет смысл заказывать Сертификат, который можно запросить в Реестре собственности.
Обращаем ваше внимание, что если вы оставили без внимания, например, пункты о коммунальных долгах, то, как ни странно, Закон обязывает нести за них материальную ответственность именно Покупателя. Необходимо чётко оговорить итоговую стоимость, а также форму оплаты с Продавцом. Если это будет прописано в договоре, покупатель обезопасит себя от дополнительных расходов, ведь обхождение стороной или нарушение пунктов является нарушением закона. Как было указано ранее, оплата может производиться не только со счёта покупателя, но и через нотариуса, который переведёт сумму в день подписания сделки. Кроме того, покупатель может принести заранее выписанный на нужную сумму чек из банка. При сделке между частными лицами должно быть оговорено, какие расходы и налоги оплачивает каждая из сторон. Исключением является лишь налог на прибавочную стоимость, который всегда оплачивает Продавец.
Четвёртый шаг — Налоги при покупке недвижимости
Кстати: В течение 6 месяцев после заключения сделки купли-продажи продавец несет ответственность за обнаруженные в этот период скрытые дефекты. В этом случае с продавца можно требовать проведения ремонта объекта, или компенсации расходов, или аннулирования сделки с возвращением выплаченных денежных средств покупателю и с возвращением объекта недвижимости продавцу. Существуют скрытые недостатки недвижимости, которые помогут вскрыть только специалисты. Причём анализ, проверку документов производит не нотариус, а адвокат. Подробнее о подводных камнях при покупке испанской недвижимости вы можете прочитать ЗДЕСЬ.
Процедура покупки недвижимости на территории Испании в среднем занимает около 2-4 месяцев, и срок во многом зависит от скорости подготовки пакета документов. Чтобы не стать жертвой мошенников, помните, что покупатель не должен вносить никаких денег, в том числе задатка, не подписав соответствующего документа. Единственная гарантия и залог вашего спокойствия – это сотрудничество со специалистами– нотариусами, адвокатами или асессорами.