Как теперь будет рассчитываться налог на покупку недвижимости ITP?
Январь 2022 года стал революционным на рынке недвижимости, так если раньше налог на покупку недвижимости рассчитывался исходя из продажной стоимости недвижимости, указанной в эскритуре купли-продажи, то теперь вне зависимости от продажной стоимости недвижимости, налогооблагаемая база ITP, будет рассчитана из стоимости, указанной налоговой Valor de referencia.
Одним из главных новшеств, внесённых в новый закон, — это включение нового понятия некого “рыночной кадастровой стоимости — Valor de referencia”, которая станет обновленной налогооблагаемой базой для таких важных налогов, как:
— налог на передачу имущества (ITP),
— налог на наследство и дарение (ISyD).
Таким образом, налогоплательщик будет платить налог не со стоимости дома, указанного в договоре купли продажи, а с его рыночной стоимости, утвержденной Главным управлением кадастра.
Данный термин не стоит путать с кадастровой стоимостью недвижимости, которая не изменилась и продолжает применяться для других видов налогов, например таких как Модель 210.
Что означает это изменение?
Как налоговая рассчитает Valor de referencia?
Данная цена будет рассчитана на основе цен продажи недвижимости, согласно информации, предоставленной нотариусами и регистраторами. Поэтому нет необходимости посещать объект недвижимости и, следовательно, знать состояние сохранности, использованных материалов, был ли ремонт или нет и т.д.
Одним из основных сомнений налогоплательщиков заключается в том, является ли новая цена той же самой кадастровой стоимостью, которая всегда была одной и той же? Ответ НЕТ — это абсолютно разные понятия.
Новая справочная стоимость определяется Главным управлением кадастра и основана на расчете цены сделок с недвижимостью нотариусом и зависит от кадастровых характеристик каждого объекта. Эта величина будет актуализироваться из года в год, одновременно во всех муниципалитетах.
Кадастровая стоимость рассчитывается на основе стоимости соответствующего муниципалитета и обычно учитывает:
— местоположение объекта жилья,
— расположение в пределах города,
— возраст,
— качество строительства, перепланировки или реконструкции здания,
— состояние сохранности.
Это значение обновляется законом о бюджете, хотя и не одновременно и не унифицировано для всех муниципалитетов.
В обоих случаях стоимость является объективной, т.е. справочная и кадастровая стоимость одинаково оценивают два жилых помещения на одном этаже здания, с одинаковой площадью, даже если одно из них отремонтировано и имеет высочайшее качество, а другое — нет.
Другими словами, эти две величины не учитывают конкретные обстоятельства каждого объекта недвижимости.
На какие налоги она влияет?
C 1 января 2022 года станет налогооблагаемой базой для налога на передачу имущества и гербового сбора (ITPAJD), а также налога на наследство и дарение (ISyD), как установлено в Законе 11/2021 о мерах по предотвращению и борьбе с мошенничеством.
Это означает, что новая стоимость кадастра будет минимальной ценой, с которой нужно платить налог при покупке жилья или наследовании дома. А в случае, если налогоплательщик нотариально оформляет сделку по более низкой стоимости, региональные налоговые органы обяжут его уплатить налог со стоимости, указанной в новой кадастровой оценке, посредством известной проверки стоимости.
Это исключает возможность того, что налогоплательщик, декларирующий стоимость ниже нововведенной справочной, может “недоплатить” налог в казну.
А что, если стоимость, указанная в договоре купли-продажи выше, чем нововведённая кадастровая? В этом случае государство обязывает декларировать имущество по большей из следующих величин:
— кадастровая нововведённая стоимость — Valor de referencia,
— стоимость, определенная или проверенная Администрацией для целей других налогов,
— Стоимость приобретения.
Стоимость, «определенная» администрацией является кадастровой базовой стоимостью.
!!! Изменение этого налога вступило в силу с января 2022 года, то есть его повышение коснется только недвижимости, приобретенной с января 2022 года.
Как обжаловать справочную стоимость кадастра в случае проверки стоимости?
Базовое значение можно оспорить, потребовав исправления самооценки, представленной самим налогоплательщиком, или обжаловав сообщенный ему расчет, если он его не подал или подал, заявив значение ниже базового.
Проблема закона ITPAJD и ISyD
Справочная стоимость кадастра соответствует рыночной стоимости недвижимости. Поэтому именно налогоплательщик должен будет доказать и продемонстрировать, что эта стоимость не имеет ничего общего с рыночной ценой имущества. Для этого можно использовать любые средства доказывания, разрешенные законом.
В случае с налогом на богатство закон не устанавливает никакого механизма для оспаривания базовой величины. Поэтому необходимо будет обжаловать эту стоимость в ITP или в Налоге на наследство и дарение, когда имущество приобретается, чтобы она не была учтена в Налоге на богатство.
Нужна более подробная информация? Записывайте на консультацию. Наши специалисты помогут разобраться в каждом отдельном случае.