Налоги на недвижимость для нерезидентов Испании

Став владельцем квартиры, виллы, земельного участка или коммерческой недвижимости на территории Испании, далеко не каждый знает, что помимо престижной собственности, на плечи возлагается ещё и обязательство платить налоги.

Независимо от стоимости, назначения, способа получения (дарение, наследство) недвижимости, даже нерезидент обязан ежегодно подавать декларации в налоговую инспекцию Испании.

Все налоги можно подразделить на три вида: общегосударственные, региональные и муниципальные.

Государственные налоги

• Налог на недвижимость нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No residentes)

Основная налоговая декларация для иностранцев, не имеющих ВНЖ Испании – Декларация нерезидента, а именно El Impuesto sobre la Renta de No residentes (IRNR).

Налог на недвижимость для нерезидента, в случае, если собственник не сдает недвижимость, а использует ее для собственного пользования составляет 24% от 2% кадастровой стоимости объекта с поправкой на коэффициент. Существует максимальный и минимальный коэффициенты. Коэффициент 1,1% используется в тех случаях, когда кадастровая стоимость недвижимости (valor cadastral) была пересмотрена или модифицирована после 2005 года. В остальных случаях коэффициент составляет 2%. С их помощью рассчитывается налоговая база. Ежегодно кадастровая стоимость изменяется, поэтому очень важно её уточнять перед подачей декларации.

В ту же самую модель налога на недвижимость для нерезидента (IRNR) вносится информация и оплачиваются доходы от сдачи недвижимости в аренду с той лишь поправкой, что к нему не применяются коэффициенты и вычеты – а просто удерживается 24% от полученной прибыли.

В случае, если квартира, дом сдаются только несколько месяцев в году, в декларации отдельно вносятся суммы за «доходный» период. Например, полгода – налог за личное использование, а второе полугодие – налог на прибыль от аренды – 24%.

Региональные налоги

• Налог на богатство (Impuesto sobre el Patrimonio)

Налог на богатство Impuesto sobre el Patrimonio распространяется на сумму нетто состояния физического лица (данный налог не коснулся юр.лиц) нерезидента, находящегося на территории Испании: недвижимое и движимое имущество, относящееся к предметам роскоши (автомобили, яхты, самолеты и т.д.), денежные средства и другие «блага» экономического характера, находящихся в Испании и зарегистрированных на имя нерезидента (причем для резидентов Испании запрашивается информация по всем странам). В соответствии со ст. 37 Закона о Налоге на богатство обязанность подавать декларацию возникает в том случае, когда после всех вычетов из суммы брутто состояния налогоплательщика возникает к оплате налог по тарифной ставке, или, когда общая сумма имущества, даже в том случае, если обязанность оплатить налог не возникает, превышает 2.000.000 евро.

Учитывая, что компетенция в установлении применяемых тарифов отдана регионам Испании, то как сумма неналогоблагаемого минимума, так и тарифные ставки от региона к региону меняются. Например, в Андалусии он составляет 700.000 евро, а в Каталонии 500.000 евро. В Валенсии буквально в этом году было принято решение опустить планку с 700.000 евро налогооблагаемого минимума до 600.000, тем самым увеличив количество налогоплательщиков на 1.832 человека. А вот Мадрид решил вообще отменить оплату налога на роскошь, оставив лишь обязанность подавать информационную декларацию в том случае, если сумма общей недвижимости превысит 2 млн евро.

Обязательство к оплате возникает на 31 декабря каждого года. Сама модель подается с мая по июль. За основу берётся наибольшая стоимость недвижимости (либо покупная, либо кадастровая, либо установленная налоговой службой (valor revisado)), вычитаются обременения на недвижимость, и затем уже применяется ставка по региональной шкале. По законодательству Испании налог варьируется от 0,2% до 2,5%. Тем не менее регионы могут изменить ставку в большую или меньшую сторону. Так, например, в Андалусии, ставка доходит до 3,03%, в случае, если на территории Испании у нерезидента в совокупности денежных и имущественных средств больше 10.695.996,06 евро.

Например, Если на территории Марбельи у вас есть дом стоимостью 1,5 млн.евро, причем 500.000 евро из них взяты в ипотеку, к оплате возникнет следующая сумма 1.500.000 – 500.000 (затраты) – 700.000 (неналогооблагаемый минимум)=300.000 евро.  То есть нерезидент становится обязанным подавать данную модель.

Муниципальные налоги

Обязанность оплачивать муниципальные налоги ложится на того собственника недвижимости, кто официально стал ее владельцем  на 1 января отчетного года. Так что если вы приобрели недвижимость 1 февраля, и продавец с вас пытается взять ту сумму, которая с него снялась за целый год вперед, не поддавайтесь. Обязательство нового собственника оплатить данные налоги начинается только с 1 января следующего года.

• Налог на недвижимое имущество (Impuesto sobre bienes inmuebles — IBI)

Вся муниципальная недвижимость зарегистрирована в реестре, где каждому объекту приписана оценочная стоимость (кадастровая оценка). Величина налога рассчитывается, исходя из размера объекта недвижимости, его классификации и качества инфраструктуры. Муниципальные власти, основываясь на этих данных, назначают налогооблагаемую стоимость в своём ведении. Поэтому необходимо узнавать ставку по месту регистрации. Как правило, эта сумма автоматически снимается со счёта владельца, облегчая таким образом уплату налога в срок.

• Налог на вывоз мусора (Tasa de basura)

Помимо IBI, в некоторых муниципалитетах может быть обязательной уплата ещё двух сборов – Tasa de basura (Вывоз мусора), — например, в Каталонии. Его величина также устанавливается в зависимости от кадастровой стоимости.

• Налог на парковку (Tasa por aparcamiento)

Данный налог распространен не во всех муниципалитетах. Так, например, В Каталонии, к сведению, на 185 налогов больше, чем в других провинциях Испании. Среди них —  tasa por aparcamiento (сбор за парковку). Этот сбор придётся оплачивать даже в том случае, если у владельца недвижимости в собственности нет транспортного средства.

Налоги при продаже недвижимости

При продаже недвижимости, помимо IRNR, нерезидент должен оплатить муниципальный налог на прирост капитала, то есть на увеличение цены объекта – Plusvalia — 1,5% с разницы между ценой покупки и продажи после вычета всех расходов. Данный сбор будет вычтен из суммы удержания, составляющей 3%, которую продавец обязан внести временно в муниципалитет в течение одного месяца с момента сделки.

Plusvalia рассчитывается как разница между стоимостью продажи и стоимостью покупки (реальная цена приобретения). Стоимость продажи — это реальная цена минус расходы и налоги, которые понёс продавец во время сделки.  Такая сложная система разработана для того, чтобы гарантировать внесение нужной суммы продавцом-нерезидентом, который может на следующий день после подписания документов покинуть Испанию. Что же делать в случае если прироста капитала не было? Буквально 16 февраля 2017 года Конституционный суд (Tribunal Constitucional) Испании признал, что требования оплаты налога Plusvalia  считается незаконной, когда недвижимость продается за меньшую сумму, чем была куплена. Конечно, не все муниципалитеты принимают во внимание новую норму, и все равно требуют у продавца оплатить данный налог. В данном случае продавцу имеет смысл прибегнуть к помощи юридических представителей, который помогут вам запросить возврат суммы.

Сложности декларирования налогов в Испании для нерезидентов

Казалось бы, особых сложностей в расчётах возникнуть не должно. Однако, первое, с чем сталкиваются нерезиденты в Испании – это сложность доступа к информации. К примеру, кадастровая стоимость, которая ежегодно меняется. В свободном доступе её нет. Любые неточности могут привести к серьёзным последствиям, поскольку налоговая служба Испании может пересмотреть декларации и отправить налогоплательщику письмо, в котором говорится, что данные были перепроверены и обнаружены несовпадения и нужно в течении 10 дней ответить на предоставленные претензии налоговой. Срок исковой давности составляет 4 года, и, как правило, письма рассылаются в конце этого срока. За всё прошедшее время будут насчитаны штрафы, пеня (25%) и т.д.

Последствия неподачи деклараций

Что же может случиться, если Декларации на обязательные к оплате налогов не предоставлены? Самое безобидное из последствий – это возможные сложности при подаче документов на получение или продление ВНЖ. В принципе, неподача любых деклараций, обязательных для всех иностранцев, чревата, в первую очередь, именно сложностями или отказом в получении или продлении испанской резиденции.  Дело в том, что при подаче пакета документов, например, на ВНЖ (не важно о каком типе ВНЖ мы говорим — о ВНЖ инвестора или ВНЖ без права на работу итд) или на его продление, административные органы могут запросить справку об отсутствии задолженности перед налоговой службой (как правило ее запрашивают, если администрация видит, что соискатель не заплатил вовремя налоги).

На оформление, расчёты и подачу декларации требуется около 5 рабочих дней, но сама информация в налоговой службе появляется не сразу, а через 2 -3 недели. Это означает, что соискатель рискует остаться не только со штрафами за неоплату налогов, но и без заветной резиденции в Испании ввиду несвоевременности предоставленных документов. А на вопрос кто виноват, нужно искать ответа у риалторов и адвокатов, ведь именно они покупателя должны информировать покупателя о подаче всех  необходимых декларациях ещё в процессе сделки купле-продажи.

 

Преимущества работы с Pro Spain Consulting

Клиенты Pro Spain Consulting получают не только полную консультацию по вопросам налогообложения во всех провинциях Испании, но и могут быть уверены, что специалисты компании помогут значительно сократить издержки и расходы, избежать двойного налогообложения и штрафов, возвратить налоги (в том числе Plusvalia при отсутствии прироста капитала) и т.д.

Поэтому если вы уже являетесь или только собираетесь стать владельцем недвижимости в Испании, не забывайте, что даже не будучи резидентом страны, необходимо ежегодно подавать декларации в налоговую инспекцию.

Наши налоговые консультанты отвечают за весь процесс декларирования налогов – начиная с постановки на учёт в налоговой инспекции и расчётов, особенно при наличии нескольких объектов недвижимости, получении актуальной информации об изменении кадастровой стоимости и до подачи декларации от имени клиента на территории всей Испании. И тогда, как говорилось в некогда известной всем рекламе – «вы сможете спать спокойно» в собственном испанском доме.