Подводные камни при покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости – всегда трудоёмкий процесс, а за границей – иногда ещё и рискованный. И речь не только о том, что вы можете стать жертвой мошенников и потерять деньги, а о том, что в Испании существуют своего рода «подводные камни» совершенно легальные, влекущие за собой, скрытые на первых порах, расходы от покупателя.
На основании практики и собственного опыта мы составили краткий список лишь некоторых важных моментов, которые нужно иметь ввиду при покупке дома, квартиры, земельного участка в Испании.
Приобретая объект вторичной недвижимости, покупателя также ожидают некоторые подводные камни, о которых продавцы не спешат сообщать до подписания сделки. В случае отсутствия собственного адвоката, покупатель может не догадываться, что дом или квартира официально до сих пор находится под арестом либо всё ещё не узаконена.

Кто является владельцем недвижимости

Безусловно, ответ на этот вопрос является основополагающим для сделки. Если возникают сомнения, лучше сразу забыть об и перейти к прозрачному и ясному объекту. Как же узнать, кто является собственником? В большинстве случаев риэлтор, заинтересованный в скорейшем заключении сделки представит вам Nota Simple, но мало кто знает, что данная бумага носит исключительно информационный характер, о чём и указано в конце документа. Фактическая же информация о принадлежности всех объектов недвижимости хранится только в Реестре собственности, куда и стоит обратиться за получением сертификата с необходимыми данными. Если сделка происходит не напрямую от продавца, важно удостовериться, имеет ли представитель полномочия от собственника, в том числе если продавцом является юридическое лицо, у которого на руках обязательно должны быть все доверенности.
Отдельным важным моментом является приобретение недвижимости у семейной пары. Если они обладают равными правами на неё — на основе совместно нажитого имущества, то по испанским законам, даже если квартира записана на одном из супругов, на сделке должны присутствовать оба. Потенциальный покупатель должен осведомиться, являются ли имущество у них совместное или раздельное.

Есть ли обременения

При покупке недвижимости покупатель вместе с ключами может получить ещё и обременения, о которых продавец умолчал. В Испании долги и запреты закрепляются именно за объектом. Во избежание этой ситуации, необходимо обратиться реестр за сертификатом, в котором будет указано какие обременения лежат на объекте – это может быть ипотека, штраф, арест на имущество и т.д. Так, например, в случае ипотеки, берется справка из банка, в которой рассчитывается сумма к погашению ипотеки на день продажи, таким образом, в день продажи нужно будет проследить, что после сделки продавец внес недостающую сумму на счет и банк убрал обременения в виде ипотеки с объекта покупки.
Нет ничего страшного в приобретении недвижимости в ипотеке, поскольку на день сделки делается отдельный чек на сумму ипотеки, которую затем продавец депозитирует в банк, и банк убирает обременение. НО важно проследить за этим, а также за тем, что при такой сделке продавец оплатил нотариальные расходы на удаление ипотеки из реестра собственников.

Оплачены ли взносы товарищества собственников

Один из теперешних клиентов Prospainconsulting рассказал о случае, который произошёл с ним при покупке первой недвижимости в Испании без адвоката: на следующий год после приобретения ему пришлось выложить 9000 евро на покраску фасада дома. Оказалось, эта сумма взноса была запланирована ещё до подписания купчей, а продавец почему-то «забыл» предупредить об этом «незначительном» нюансе.
Перед приобретением нужно ознакомиться с Уставом, для того, чтобы понимать правила проживания в товариществе, ведь не всегда можно установить, например, кондиционер в квартире без разрешения всех соседей (так как это может модифицировать фасад здания). А также узнать размер текущих расходов и сориентироваться, сколько ежемесячно придётся оплачивать в комунидад, а также план будущих затрат, бюджет товарищества на следующий год. Проверить, в каких отношениях находится продавец со своими соседями, платит ли все взносы, нет ли на него заявлений в муниципалитет от других соседей.

Каково техническое состояние здания, где находится объект покупки

По испанским законам, в строениях старше двадцати лет раз в десятилетие должны проводиться технические осмотры – “ite”. Для более «молодых» сооружений такого правила нет, поэтому в интересах самого покупателя убедиться в его состоянии, чтобы не купить «кота в мешке» и вместо того, чтобы наслаждаться покупкой, тратить деньги на ремонт или реконструкцию. Как минимум, при возможности, вы должны самостоятельно приехать и осмотреться. Хотя, как показывает практика, на первый взгляд сложно сказать, что со зданием что-то не в порядке, особенно если покупателя привлекает цена, расположение или он ограничен во времени. Поэтому не стоит полагаться на наш русский «авось», а пригласить человека опытного, разбирающегося в строительстве и не заинтересованного ни в продаже, ни в покупке объекта.

Каково техническое состояние самого объекта покупки

Безусловно, не только здание, но и сама квартира могут скрывать технические недостатки. Казалось бы, что такого критичного можно ожидать, что нельзя исправить косметическим, или уже в крайнем случае – капитальным ремонтом? Пример из реальной жизни: приобретая роскошную квартиру на побережье, покупатели списали лёгкий запах сырости на то, что в ней несколько месяцев никто не жил. На деле это оказалось нерешаемой проблемой – в неизвестном участке канализационного слива есть щель, из которой постоянно проникает запах в полости стояка здания и через вентиляцию, розетки попадает в одну из комнат. Впоследствии были вызваны специалисты из разных областей, но вердикт единый – запах можно ликвидировать только если найти место, из которого он проникает, а для этого нужно раздолбить стены вдоль стояка на всех этажах. Поэтому, даже если вам продемонстрируют свидетельство о том, что в здании был проведен капитальный ремонт, наиболее грамотным вариантом будет приглашение для анализа специалиста, — архитектора или опытного строителя, чтобы попытаться обнаружить то, что не заметно обывателю, в том числе, трещины, плесень, влагу в стенах и полу, неисправность вентиляции и т.д. Если недавно был сделан ремонт, убедиться, не пытались ли с его помощью что-то скрыть, проверить давление в трубах, электропроводку, состояние сливов.

Совпадает ли площадь по документам и в реальности

Очень распространенный феномен, до такой степени, что риелторы будут уверять Вас, что это абсолютно нормально. По Закону же допускается расхождение до 10% между значением, указанным в регистре и площадью в реальности. Вы спросите – почему это важно? Во-первых, самое безобидное – возможно, вы переплачиваете налог на имущество (IBI). А во-вторых, уже не безобидное – новый владелец может получить штраф за недостоверные данные, особенно если будет обнаружена неузаконенная постройка или перепланировка квартиры, которая, как правило, чаще всего и является причиной расхождения метража. Как узнать? Нужно сравнить площади, которые указаны в кадастровом плане и реестре собственности, а также можно вызвать технического специалиста для определения точных размеров объекта, (квартиры или земельного участка и его границ) – архитектора.

Ориентировочная минимальная стоимость объекта

Знать ориентировочную минимальную стоимость объекта в выбранном месте полезно, поскольку от неё может зависеть величина налога на передачу прав собственности itp (impuesto de transmisiones patrimoniales).

Все ли постройки на земельном участке узаконены

При покупке земельного участка, нужно проверить в муниципалитете, кадастре, а также Реестре собственности какие постройки на нём зарегистрированы и легальны, и соответствует ли это действительности. Может обнаружиться, например, что бассейн или гараж построены без официального разрешения, что за объектом числится административный процесс по «неузаконениванию» объектов (Expediente sancionador), а это грозит значительными штрафами. Кроме того, покупатель должен запросить у продавца данные о наличие свидетельства, подтверждающего пригодность недвижимости для проживания. Покупая участок в Испании, имеет смысл удостовериться в отсутствии обязательств по очищению загрязнённой почвы. Если земля когда-либо использовалась для деятельности (например индустриальной), способной загрязнить почву, то она попадает под действие закона, накладывающего запрет на строительство на загрязнённой почве. В лучшем случае придётся произвести действия по её очищению. Покупатель может получить информацию об этом в земельном реестре.

Что же касается новостроек

Отдельный блок в списке подводных камней стоит выделить новостройкам, хотя, на первый взгляд, именно они «не предвещают беды».
Например, рекомендуем убедиться в том, что непосредственно само здание было построено в соответствии с Законом о долевом строительстве, были получены все необходимые лицензии на строительство, а также сертификат пригодности жилого помещения для проживания (La cédula de habitabilidad), лицензия пригодности новостройки для проживания (La licencia de primera ocupación), уплачены городские сборы, и объект застрахован. В том случае, если сооружение возведено на земле, недавно включенной в городской план, то есть урбанизированной, важно понимать, какие расходы в связи с этим наложены и, соответственно, должны быть уплачены. Поскольку в Испании принято закреплять расходы именно за объектом, очень вероятно, что продавец пожелает переложить их бремя на плечи нового владельца. Вы можете застраховать себя от этих лишних затрат, запросив соответствующую информацию в муниципалитете.
Если окажется, что не все сборы внесены в бюджет? В чем последствия неуплаты? Во-первых, когда обязательные сборы не уплачены и не получены перечисленные сертификаты, на недвижимости могут наложить запреты и обременения, и владелец не сможет заключить контракты на электричество, воду и т.д.
Мы также рекомендуем сохранять всю информацию, в том числе рекламную, предоставленную продавцом, в которой содержатся данные об объекте, — описание условий, оснащения, преимуществ, обязательств, даже то, что не указано в контракте – в спорных моментах эти детали могут оказаться вам полезными.
Список подводных камней можно продолжать ещё довольно долго. Ко всему перечисленному можно смело добавить языковые сложности, разность менталитетов, своеобразную испанскую манеру вести дела, соблюдать договорённости. По сути за каждым объектом недвижимости в Испании из-за сложности получения всевозможных разрешительных документов даже для местных жителей может скрываться целый айсберг сюрпризов, которые очень легко обрести, но с которыми не под силу бывает разобраться самостоятельно, без профессиональной юридической поддержки и квалифицированной консультации. И как подсказывает опыт наших клиентов, услуги юристов и адвокатов окупали себя многократно, не говоря уже о значительном сокращении финансовых расходов за счёт оптимизации процесса сделки и экономии самого драгоценного – времени и нервов.