Сдача дома, апартаментов или комнаты в аренду — это один из распространённых способов заработка денег во всём мире. И совершенно не важно, является это основным или дополнительным источником дохода.
Испания — не исключение. Сами испанцы, а также резиденты и не резиденты Королевства, активно используют аренду недвижимости в качестве получения прибыли. Это не удивительно, поскольку страна всегда была магнитом для туристов.
Но, как говорится, всегда есть оборотная сторона медали. Налоги…
Налоги и Испания — это почти что синонимы. Поэтому в этой статье мы решили рассказать о налогообложении в случае сдачи объекта в туристических целях через онлайн-сервисы (airbnb, homeaway, booking и пр.) резидентами Испании, поскольку большинство использует именно эти платформы для поиска потенциальных жильцов.
Резиденты обязаны декларировать доход, полученный от аренды, в полном объёме за объекты, расположенные как в Испании, так за её пределами. Во втором случае учитывается сумма за вычетом налогов, оплаченных в стране местонахождения сдаваемой недвижимости, но в пределах, установленных испанским законодательством.
Но есть исключение! При получении прибыли от всех арендных платежей не более 1 000 евро в год налоговый резидент освобождается от декларирования дохода. Но будьте внимательны! Если вы получите 950 евро прибыли от Airbnb и 2 300 евро от основной работы, вам придётся декларировать всё, потому что общая сумма превышает установленный лимит.
Так, резидент обязан предоставить Декларацию по IPRF (налогу на доходы физических лиц) путём подачи Modelo 100.
Данный налог оплачивается ежегодно с апреля по июнь за предыдущий отчетный год. То есть в 2021 году необходимо декларировать доход с аренды за 2020 год.
Начисляется IRPF по прогрессивной шкале: от 19% (при доходе до 12 450 евро в год) до 47% (от 300 000 евро и более).
В отличии от сдачи в долгосрочную аренду жилых помещений, где резидент может воспользоваться скидкой 60%, согласно статье 23.2 Закона о подоходном налоге, при краткосрочной сдаче это невозможно.
Но есть ряд вычетов, на которые может рассчитывать резидент:
— комиссия, взимаемая платформой бронирования;
— уборка туристического объекта;
— коммунальные услуги;
— ремонт сдаваемой недвижимости, включая мебель и технику;
— стирка постельного белья и полотенец;
— амортизация 3% от кадастровой или первоначальной стоимости недвижимости, за вычетом части земли, или 10% от покупной стоимости мебели или помещений;
— проценты по ипотечному кредиту и пр.
При сдаче только одной комнаты или недвижимости на неполный год необходимо пропорционально распределить площадь дома или дни года, которые были отведены под сдачи в аренду, вышеописанных вычетов.
Помимо этого, каждая автономия может иметь свою специфику и другие льготы при расчете IPRF.
Второй немаловажный налог НДС (IVA). Это плата за потребление товаров и услуг, которая удерживается по факту с физических лиц, а арендодатель выступают в качестве сборщика налога.
При сдаче жилья на краткосрочной основе без предоставления каких-либо услуг, налоговый резидент не обязан оплачивать налог. Но на практике это встречаются редко, поскольку при сдаче в аренду через онлайн-платформу чаще всего гостям предлагается сервис, выходящий за рамки общепринятых (уборки перед заездом и после, периодическая смена постельного белья, ресепшен и т.д.).
В этом случае, помимо налога на доход, еще взимается НДС в размере 10% от стоимости услуг. К ним относятся завтрак, замена постельного белья и полотенец во время проживания гостей, уборка, услуги прачечной, камера хранения, то есть все то, что относится к гостиному бизнесу.
Остались вопросы или нужна консультация по вопросу сдачи недвижимости, обращайтесь к нашим специалистам.