Новый Закон об ипотеке 15/2019 от 15 марта этого года ставит под большое сомнение возможность получения кредита нерезидентами Испании.
Данный закон обязан адаптации Директивы ЕС, целью которой является повышение степени защиты потребителей по заключению ипотечного кредитования.
Начнём с самого важного пункта, который касается, в первую очередь, иностранцев.
Статья 20 нового Закона даёт право заёмщику при заключении договора конвертировать сумму ипотечного кредитования в ту валюту, в которой он получает своей основной доход или же в валюту той страны налоговой резиденции, которой он является. Разумеется, цели правительства только благие — защитить потребителя от рисков скачка курса валют на валюту, в которой они получают свой основной доход. Банки прекрасно понимают, какие риски сопряжены с данным нововведением, и поэтому вероятность одобрения запроса ипотеки для нерезидентов резко снижается! Особенно это коснётся нерезидентов Испании из стран со слабыми по сравнению с евро валютами.
И повлиять на решение банка невозможно, ведь ипотечный кредит – это продукт, который может быть предоставлен или нет по усмотрению банка.
В данном случае можно предположить, что теперь для получения ипотеки иностранцам придётся получать резиденцию.
Нововведения вызвали серьёзное волнение во всех финансовых учреждениях страны, агентствах недвижимости и даже в строительном секторе. Ведь помимо пунктов, облегчающих процесс получения ипотеки и некоторых нюансов, защищающих правительство, новый закон должен навести порядок на рынке ипотек: увеличить прозрачность процесса, предоставить клиентам больше информации о продуктах и условиях, усовершенствовать выбор оптимального варианта.
Другие нововведения, безусловно, только обрадуют будущих заёмщиков, потому что Закон действительно упраздняет невыгодные, непрозрачные нюансы.
Так, например:
- Отмена обязательной страховки от банка
Раньше при оформлении кредита банк в обязательной форме «рекомендовал» клиентам приобрести страховку – дома, жизни, причём условия и стоимость, как правило, были далеки от выгодных. Помимо регулярных выплат по кредиту присоединялись расходы на дополнительные продукты. Теперь закон запрещает банкам обязывать приобретать любые дополнительные услуги при предоставлении ипотечного займа, либо если они действительно являются выгодными.
- Упразднение несправедливых положений
Новый закон серьёзно встаёт на защиту заёмщиков. Если в контракте обнаружены детали, вписанные как бы «между срок», и клиент, не разобравшись в них, оказался пострадавшей стороной – данные условия будут упразднены.
- Защита клиента при просрочке выплат
Заёмщики, столкнувшиеся с финансовыми трудностями, благодаря новому закону могут немного выдохнуть. Теперь банк имеет право начать процедуру наложения ареста по причине неуплаты, только если платежи задерживаются более, чем на 12 месяцев, либо когда сумма долга превышает 3% от суммы кредита — в первой половине срока действия контракта, либо через 15 месяцев, если сумма превышает 7% уже во второй половине.
Помимо этого, когда указанные сроки прошли, банк обязан предупредить клиента и предложить ещё один месяц, чтобы начать погашать задолженность, прежде чем инициировать пункт о досрочном погашении по причине неуплаты. Данная мера будет применяться и к старым контрактам ипотек.
- Постоянный и неизменный размер пени
По новому закону пеня станет неизменной и составит величину, равную сумме процентной ставки и 3%.
- Упрощение изменения ставки договора
Изменить ипотеку с плавающей ставкой на фиксированную станет проще. Комиссия за перевод составит 0,15% от суммы выплат за первые три года действия контракта, а если перевод осуществляется после 4 года – 0%.
- Независимая оценка стоимости объекта
Теперь оценивать стоимость объекта недвижимости будет независимый эксперт или посредник в области кредитования недвижимости со стороны клиента, член оценочной службы кредитной организации с надёжными нормативами оценочных факторов, которые признаны международным сообществом, а не сотрудник банка.
- Расходы на оформление ипотеки
Теперь клиент оплачивает услуги оценщика недвижимости, поскольку, как было сказано в предыдущем пункте – он должен быть со стороны клиента, независимым от банка. Банк в свою очередь, покрывает расходы на оформление сделки, нотариальные сборы за ипотечный контракт и внесение данных в Регистр собственности.
- Комиссия за досрочное погашение будет снижена
В законе установлены лимиты в отношении комиссий, которые могут взимать банки за досрочное полное или частичное погашение кредита. Ипотека с плавающей ставкой облагалась лимитом 0,25% в первые три года с момента подписания контракта и 0,15% — с 3 по 5 годы действия контракта.
Ипотеки с фиксированной ставкой после обсуждений было решено облагать 2% в течение первых десяти лет, а позже – 1,5%, в отличие от первоначально предложенных 4% и 3% соответственно.
- Обязательное обращение к нотариусу до заключения контракта ипотеки
Теперь до того, как согласиться на ипотеку, клиент обязан обратиться к нотариусу не позднее, чем за 1 день до подписания ипотечного договора, чтобы последний проверил, соответствует ли документ нормам закона и интересам заёмщика. В свою очередь банк обязан выдать клиенту на руки договор не позднее 5 дней до даты подписания. После одобрения нотариусом клиент подписывает бумагу, что все пункты ему ясны и он с ними согласен, и только тогда может отправляться в банк. Если этого не сделать, нотариус обязан составить акт, и договор ипотеки не может быть заключён.
- Ужесточение проверки платёжеспособности
Теперь каждого претендента на получение ипотеки в Испании будет ожидать более тщательная проверка. Банк будет изучать кредитную историю клиента, в частности, обращаться в Информационный центр по вопросам риска Банка Испании, где сосредоточена вся история – предыдущие кредиты, задолженности, даты, сроки, существующие гарантии.
С даты публикации Закона в официальном бюллетене (BOE) банк имеет ещё три месяца, чтобы полностью перестроиться под новые правила, внедрить на всех уровнях нововведения.
Безусловно, однозначно оценить новый закон возможно будет только со временем, когда его пункты будут многократно “опробованы” в реальной жизни. И для банков, и для клиентов только опыт позволит понять, насколько эффективная была проведена работа, а какие пункты, наоборот, только усложняют ситуацию и являются невыгодными для обеих сторон. Мы будем следить за развитием ситуации, и держать вас в курсе.
Обращайтесь к нам за консультацией, если вы планируете приобрести недвижимость в Испании, будем рады обеспечить безопасность сделки и защитить ваши правовые интересы.